每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

和1980年代的日本相似，今天的中國人好像也在買下整個(gè)美國。

根據(jù)戴德梁行的《中國對(duì)外投資市場(chǎng)報(bào)告》，在2016 年的前五個(gè)月里，中國投資者的170 億美元資本涌入了跨境房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一數(shù)額僅次于美國的190 億美元，中國資本成為了世界上第二大的跨境房地產(chǎn)投資來源。

在今年前五個(gè)月里，62.3%的中國對(duì)外投資額(總計(jì)達(dá)106 億美元)流向了美國。

其實(shí)不止美國，根據(jù)中國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，2016 年的前四個(gè)月里，中國的對(duì)外直接投資(ODI) 達(dá)到了601 億美元的歷史新高，同比增長71.8% ，相比之下外商直接投資(FDI)僅僅增長了1.8%。

真相卻是國人在撤

但是！不要只看中國人前五個(gè)月往美國投了106億美元，全球第二blah blah blah，我們要縱向?qū)Ρ龋?/p>

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）的一份年度研究報(bào)告指出，截止到3月份，去年一年時(shí)間里，中國買家對(duì)美房產(chǎn)投資自2011年來首次下降，從一年前同期的286億美元降到了273億美元。中國買家購買的房產(chǎn)數(shù)量也從34327個(gè)單位減至29195個(gè)。

“住宅市場(chǎng)，特別是那些價(jià)格在250萬至300萬美元間的房產(chǎn)，都是受中國買家影響很大的市場(chǎng)。”紐約一家房產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人就直言，“你必須降低價(jià)格，不然會(huì)很難銷售出去。”

而在彭博社網(wǎng)站27日的報(bào)道中，他不是唯一感受到境外投資對(duì)美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情正在下降的人。

原因是這雙“手”！

為什么會(huì)這樣？上述經(jīng)紀(jì)人說，“很多中國買家在美國都是現(xiàn)金支付，因?yàn)樗麄兗葲]有信用歷史，也沒有這里的收入證明，因此很難從銀行獲得房屋貸款。”

具體來說，美國房產(chǎn)市場(chǎng)的中國買家有71%是完全使用現(xiàn)金。跟印度7%的現(xiàn)金支付比起來，中國人簡直豪氣沖天。

但是現(xiàn)在中國ZF加強(qiáng)了對(duì)外流資本的控制。

2015年的時(shí)候，中國外匯儲(chǔ)備大幅下降5130億美元（感覺身體被掏空），降幅13.4%，年底時(shí)余額報(bào)3.33萬億美元。

但根據(jù)今年中國國家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)，6月銀行結(jié)售匯逆差128億美元，與上月水平基本相當(dāng)；上半年逆差1738億美元，跨境資金流出壓力明顯緩解。

央行數(shù)據(jù)上，6月外匯儲(chǔ)備為32051.62億美元，較上月增加134.26億美元，重新站上3.2萬億美元關(guān)口。

要注意到，6月時(shí)候，人民幣還在貶值ING，外匯儲(chǔ)備卻逆市上漲，這功勞必須歸那雙“手”。

原因也是這筆“賬”

但有人也說了，你要看到人家美國正在復(fù)蘇，房價(jià)正在上漲。

確實(shí)，在房價(jià)上，涵蓋全美的標(biāo)普／凱斯席勒房價(jià)指數(shù)5月年升5％，增幅與4月一致。5月10大城房價(jià)指數(shù)年升4.4％（遜于前月的升幅4.7％）；20大城房價(jià)指數(shù)年升5.2％（小于4月升幅5.4％）。

美國商務(wù)部同時(shí)發(fā)布了6月新屋銷售報(bào)告，獨(dú)棟新屋銷量經(jīng)季調(diào)后月增3.5％，換算年率為59.2萬戶，創(chuàng)2008年2月來最大月增幅。與去年同期相比，6月新屋銷售成長25.4％?？傆?jì)今年上半，美國新屋銷量年增10.1％。

在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上，市調(diào)機(jī)構(gòu)Markit7月公布的“服務(wù)業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)”顯示，美國PMI由6月的51.4滑降到50.9，來到5個(gè)月的最低點(diǎn)，其中的就業(yè)指數(shù)卻升至3個(gè)月高點(diǎn)。

但對(duì)在美國購房的中國人來說，人民幣貶值，相當(dāng)于成本增加了10％左右（根據(jù)勞倫斯估算），而美國房價(jià)才漲了6%。

這筆賬一算，精明的中國投資者顯然能體會(huì)到其中的尷尬。

這時(shí)候，能用人民幣直接結(jié)算的投資似乎才是最合適的。

看看國內(nèi)的房價(jià)，雖說上一周連著出現(xiàn)唱衰國內(nèi)樓市的政策，比如證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)“聯(lián)手抑制地王”，但畢竟市場(chǎng)需求才是王道，一線城市和一些二線城市的樓市還是那么熱。

但是也應(yīng)該注意，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)L型增長、民間投資增速下滑是常態(tài)，一旦美國開啟經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期，美元走強(qiáng)、房價(jià)上漲，資本可能立馬蠢蠢欲動(dòng)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。