每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜黃博文    

廣州珠江新城板塊又有“核心地塊”距離掛牌出讓近了一步。

近日，被稱為珠江新城“最后一塊寶地”的馬場(chǎng)地塊迎來(lái)重磅進(jìn)展，《關(guān)于由政府收回廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司馬場(chǎng)地塊和國(guó)有土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償方案》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)償方案》）對(duì)外披露。

根據(jù)《補(bǔ)償方案》，廣州市天河區(qū)珠江新城“馬場(chǎng)地塊”（位于黃埔大道以南、潭村路以西，具體以政府批復(fù)文件為準(zhǔn)）將迎來(lái)百億級(jí)補(bǔ)償，該補(bǔ)償金額在國(guó)內(nèi)眾多城市更新項(xiàng)目中位居前列。

該地塊作為廣州CBD最后一塊未充分開(kāi)發(fā)的核心低效用地，以36.2萬(wàn)平方米的核心體量，采用有償收回、貨幣補(bǔ)償方式，補(bǔ)償款總額約100億元（具體以政府批復(fù)的補(bǔ)償方案為準(zhǔn)），由做地主體廣州越秀集團(tuán)股份有限公司負(fù)責(zé)支付。

方案明確，扣除稅費(fèi)及必要支出后，約66.4億元補(bǔ)償款將由廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司根據(jù)章程按各股東持股比例分配（最終以專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)）。

這一牽動(dòng)多方利益的方案將于2025年11月26日進(jìn)行表決，若順利通過(guò)，地塊距離掛牌入市又將更近一步。

從1992年賽馬場(chǎng)開(kāi)業(yè)到如今的更新改造，這片連接珠江新城與金融城的黃金地塊承載著城市變遷記憶，被業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)有望成為廣州“地王”的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

“馬場(chǎng)地塊”內(nèi)部店鋪已搬空 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

珠江新城“核心地塊”入市在即

11月19日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在廣州天河區(qū)“馬場(chǎng)地塊”了解到，之前該地塊的主要業(yè)態(tài)包括家居、餐飲、汽車、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目，目前“馬會(huì)家居”以及“馬場(chǎng)地塊”的商業(yè)店鋪均已搬空，不少商業(yè)店鋪已張貼停業(yè)及搬遷的公告。

“馬會(huì)家居”相關(guān)店鋪已搬空 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

相關(guān)商鋪門前已張貼各類公告 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

同日上午，該片區(qū)的一位房產(chǎn)中介告訴記者：“該地塊的店鋪?zhàn)匀ツ晗掳肽昶痍懤m(xù)搬走，現(xiàn)在地塊內(nèi)的房子就等著拆遷，以及土地平整之后再掛牌。現(xiàn)在已經(jīng)明確補(bǔ)償方案，預(yù)計(jì)要加速推進(jìn)?！?/p>

對(duì)方還提到，等到上述地塊掛牌出讓時(shí)，極有可能成為廣州的新“地王”。

據(jù)此前廣州市規(guī)劃和自然資源局在現(xiàn)場(chǎng)公示的規(guī)劃情況，馬場(chǎng)片區(qū)總用地約38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬(wàn)平方米，包括公共服務(wù)及市政設(shè)施、商業(yè)商務(wù)、道路、綠地、居住用地等。其中，居住用地5.41公頃，商業(yè)服務(wù)用地13.26公頃。

大眾之所以認(rèn)為“馬場(chǎng)地塊”距離掛牌出讓越來(lái)越近，主要是該地塊的補(bǔ)償方案于近日正式對(duì)外界公布了，累計(jì)總補(bǔ)償百億元，背后牽扯國(guó)資、區(qū)屬平臺(tái)、村集體等多重主體。

根據(jù)《補(bǔ)償方案》，近100億元的補(bǔ)償款并非全額直達(dá)股東口袋。廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司收到款項(xiàng)后，需先扣減稅費(fèi)及必要支出，剩余約66.4億元將依據(jù)公司章程和持股比例分配，最終金額以專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。

廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司股東信息 來(lái)源：天眼查

天眼查數(shù)據(jù)顯示，廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司7名股東以國(guó)資企業(yè)為主導(dǎo)：第一大股東廣州越成投資運(yùn)營(yíng)有限公司持股49.85%，可分約33.1億元補(bǔ)償；廣州市天河投資集團(tuán)有限公司和廣州市新塘商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司合計(jì)持股31.15%，對(duì)應(yīng)約20.68億元補(bǔ)償；村集體合計(jì)持股19%（其中石牌村合作經(jīng)濟(jì)社占15%、潭村相關(guān)經(jīng)濟(jì)社占4%），可獲約12.62億元補(bǔ)償。

除了巨額補(bǔ)償金額引發(fā)關(guān)注以外，方案明確股東可選擇向開(kāi)發(fā)主體購(gòu)買改造后的地塊物業(yè)，這意味著原股東既能即時(shí)兌現(xiàn)現(xiàn)金收益，也能通過(guò)回購(gòu)物業(yè)共享地塊長(zhǎng)期增值紅利。

“現(xiàn)金分紅加優(yōu)先回購(gòu)物業(yè)的分配模式，在城市更新項(xiàng)目中并不常見(jiàn)，更多采用純貨幣補(bǔ)償或物業(yè)置換方式。這種創(chuàng)新模式的優(yōu)勢(shì)在于既保障村民短期現(xiàn)金收益，又通過(guò)優(yōu)先回購(gòu)權(quán)讓村民共享地塊長(zhǎng)期增值紅利，減少拆遷阻力?！?1月19日下午，中國(guó)城市專家智庫(kù)委員會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)、浙大城市學(xué)院副教授林先平在接受記者采訪時(shí)分析。

林先平表示，這種模式的好處在于平衡短期補(bǔ)償與長(zhǎng)期收益，降低項(xiàng)目推進(jìn)難度，同時(shí)為村民提供可持續(xù)收入來(lái)源，對(duì)其他大體量城市更新項(xiàng)目具備借鑒意義。

記者注意到，“馬場(chǎng)地塊”項(xiàng)目加速推進(jìn)的重要節(jié)點(diǎn)在2024年。2024年，廣州天河區(qū)在高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上明確表態(tài)要推進(jìn)跑馬場(chǎng)地塊更新改造；同年6月，該地塊納入天河區(qū)低效用地試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。

1992年開(kāi)業(yè)的廣州賽馬場(chǎng)，歷經(jīng)30多年風(fēng)雨，它曾見(jiàn)證了城市的繁華，1999年停業(yè)后逐漸轉(zhuǎn)型為汽車賣場(chǎng)、家居廣場(chǎng)等低效業(yè)態(tài)。該地塊從2023年末開(kāi)始推進(jìn)清退工作，截至2024年年底，相關(guān)商戶已基本搬空。如今，隨著補(bǔ)償方案推出，該地塊距離入市、掛牌又近了一步。

地塊周邊有新盤最高成交單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米

在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該地塊的補(bǔ)償金額之所以能達(dá)到百億級(jí)別，主要是由該地塊的區(qū)位所決定。

作為珠江新城與金融城的幾何中心，這片土地不僅是廣州傳統(tǒng)豪宅聚集區(qū)，更承載著銜接兩大CBD、打造超級(jí)集群的城市使命。

從區(qū)位來(lái)看，地塊北至黃埔大道，南至花城大道，西至馬場(chǎng)路，東至華南快速干線，恰好處于廣州核心發(fā)展軸上。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜向記者表示，百億級(jí)別的補(bǔ)償金額在國(guó)內(nèi)也屬于“頂格水平”，含金量較高。

記者注意到，“馬場(chǎng)地塊”周邊典型豪宅項(xiàng)目較為集中，匯聚了僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界、保利天曜、保利玥璽灣等頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。

距“馬場(chǎng)地塊”約2.2公里的保利玥璽灣（原保利面粉廠項(xiàng)目）在11月開(kāi)盤時(shí)，首日銷售額突破100億元，成為2025年全國(guó)首個(gè)“開(kāi)盤當(dāng)日破百億”的項(xiàng)目。該項(xiàng)目成交均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)超30萬(wàn)元/平方米。

從區(qū)位板塊看，目前廣州天河區(qū)的珠江新城片區(qū)和金融城片區(qū)已經(jīng)成為廣州諸多豪宅云集的區(qū)域。林先平預(yù)測(cè)，“馬場(chǎng)地塊”在天河區(qū)的稀缺性決定了它的價(jià)值，對(duì)后面拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)維持溢價(jià)。

“但需要警惕的是，片區(qū)內(nèi)本身豪宅已經(jīng)較為集中，可能造成區(qū)域豪宅供應(yīng)過(guò)剩，建議開(kāi)發(fā)商采取分期開(kāi)發(fā)策略控制風(fēng)險(xiǎn)。”林先平稱。