每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“從2025年第四季度開始，香港樓市迎來了重要拐點，此前的底部增持階段已結束，2026年將進入明確的高漲期，預計2026年香港住宅房價的漲幅將超過10%?！?月20日下午，中原集團創(chuàng)始人施永青在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪時表示。

而在去年年底，施永青名下的基金會也開始加碼在香港置業(yè)。截至2025年12月底，施永青名下基金累計斥資逾1.3億港元，購入香港9個住宅單位。

中原集團創(chuàng)始人施永青 受訪者供圖

2025年第四季度成香港樓市拐點

NBD：去年年底，您關聯(lián)的基金斥資1.3億港元在香港置業(yè)，您個人也參與了大額物業(yè)投資，這背后的考量是什么？香港樓市是否已迎來最佳布局時機？

施永青：基金1.3億港元的物業(yè)投資并非我個人決策，而是旗下基金投資團隊的獨立操作，我沒有參與具體標的選擇、定價等環(huán)節(jié)，僅給團隊傳遞了核心原則：投資房地產的關鍵并非單純追求價格低廉，更要著眼于長期價值。

我個人實際參與的是香港學生宿舍類大型項目，投資規(guī)模較大，與基金的小額零散投資形成差異。之所以看好這類項目及香港樓市整體走勢，核心是判斷市場已度過底部階段。2025年第四季度是香港樓市的重要拐點，此前的底部增持階段已結束，2026年將正式進入高漲期，房價上漲的幅度與速度都會顯著提升。

2025年香港房價漲幅約5%，預計2026年香港住宅房價漲幅超過10%。而一旦漲幅突破10%，市場情緒會發(fā)生根本性轉變。此前很多潛在購房者擔憂樓市“熊市”未過，即便有剛性需求也選擇租房而非買房，這壓制了房價。而當房價上漲信號明確，房產的投資屬性會激活置業(yè)意愿，觀望群體將加速入場，帶動交投量與需求同步攀升。

NBD：您認為支撐香港樓市進入高漲期的核心邏輯是什么？金融與實體經濟層面是否有足夠支撐？

施永青：房價上漲是“心理預期+基本面”雙重作用的結果。心理層面的轉變是直接驅動力，但必須有實體經濟與金融環(huán)境的支撐，否則信心難以持續(xù)。

目前香港金融市場表現(xiàn)強勁，每日成交額穩(wěn)定在2000億港元以上，較此前千億元的成交水平大幅提升；IPO規(guī)模位居全球第一，市場信心持續(xù)提振。同時，香港多數(shù)行業(yè)居民工資水平呈上升趨勢，也為置業(yè)購買力提供了保障。多重因素的疊加，讓租售比回歸合理區(qū)間，部分租房人群開始轉向買房市場，成為需求增量的重要來源。

對內地大灣區(qū)城市傳導效應有限

NBD：香港作為大灣區(qū)核心城市，其樓市回暖是否會對內地大灣區(qū)城市產生傳導效應？

施永青：香港樓市向好確實會對大灣區(qū)內地城市產生一定正面連鎖反應，但這種傳導效應有限。香港樓市不僅吸引本地置業(yè)者，也受內地投資者青睞，這是其核心競爭優(yōu)勢。

內地樓市的核心矛盾是開發(fā)過度，建成房屋數(shù)量遠超人口與經濟發(fā)展需求，導致大量房源空置、租金低迷，市場進入漫長消化期。加之部分房企的流動性危機，進一步削弱了市場信心。盡管國家出臺了降低首付比例、下調房貸利率等支持政策，但扭轉開發(fā)過度帶來的后遺癥還需要時間。

因此，香港樓市回暖的正面影響，無法抵消內地市場自身的不利因素。我預計2026年內地樓市仍將處于消化調整階段，房價能逐步站穩(wěn)已屬理想狀態(tài)，價格上漲難度較大。二三線城市需嚴控新房增量，聚焦存量消化；一線城市可適度增加開發(fā)、鼓勵投資，吸引社會閑置資金入場，盤活開發(fā)商與銀行的存量資金，為行業(yè)復蘇奠定基礎。

NBD：您認為內地樓市出現(xiàn)哪些特征，才意味著真正進入企穩(wěn)狀態(tài)？政策層面可從哪些方面發(fā)力？

施永青：內地樓市企穩(wěn)需先后出現(xiàn)兩大核心信號，且存在明確邏輯遞進關系。首先是核心區(qū)域空置率下降，帶動租金回報率站穩(wěn)甚至小幅上升。當前整體空置率難以快速下降，應優(yōu)先推動核心區(qū)空置率回落，讓核心區(qū)租金企穩(wěn)，當房產租金回報率優(yōu)于銀行存款時，才能吸引投資者入場，為樓市筑底提供支撐。

其次是二手市場交投量顯著增加。內地二手市場調整速度快于一手市場，一手市場受價格備案機制影響，開發(fā)商無法靈活降價，導致去化緩慢、資金回流受阻；而二手市場可自主調價，交投量回升是市場復蘇的重要前兆。當交投量增加，業(yè)主套現(xiàn)難度降低，就不會被迫大幅降價，市場“筍盤”減少，房價才能逐步企穩(wěn)。

政策層面，進一步下調房貸利率是有效助力。利率下降能降低購房成本，同時提升租金回報率，吸引更多閑置資金進入房地產市場，推動行業(yè)完成筑底。此外，與其依賴政府財政和銀行資金支持，不如調動社會投資者積極性，取消過多購房地域限制，減免契稅、印花稅及租賃相關稅費，讓資金更規(guī)范地服務于市場。

“峰回路轉”和“休養(yǎng)生息”

NBD：香港經歷過完整的樓市周期，而內地樓市2021年前長期單邊上漲，這種差異能為內地房企提供哪些經驗教訓？

施永青：兩地樓市周期差異顯著，香港歷經多輪漲跌，而內地2021年前長期處于上漲階段，即便房價短期脫離居民負擔能力的范圍，也僅橫盤消化，極少大幅回落，2021年后的深度調整是市場首次經歷的調整，沖擊極大。

長期上漲讓內地房企形成“拿地越多越好”的思維，因地價漲幅曾高于房價漲幅，部分房企曾以高杠桿融資方式加碼土地儲備，將項目開發(fā)資金調配至拿地環(huán)節(jié)，最終導致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)緊張甚至斷裂問題。很多房企只看到行業(yè)向好的一面，未對調整期做好準備，在市場下行時陷入危機。

目前內地民營房企整體處于深度調整期，除部分央國企外，多數(shù)民企面臨階段性經營挑戰(zhàn)，即便存活下來的企業(yè)，也需長期“休養(yǎng)生息”才能恢復狀態(tài)。這背后的核心原因就是過于激進、盲目擴張。房地產行業(yè)存在明確周期規(guī)律，房企必須敬畏周期，做好風險儲備，不能被單邊上漲行情蒙蔽，否則可能在一輪調整中徹底出局。

NBD：如果分別用一個詞形容2026年的香港和內地樓市，您會選擇哪個？

施永青：香港樓市是“峰回路轉”。歷經調整后，市場已逐步走出低谷，進入明確上漲周期，置業(yè)和投資需求將持續(xù)釋放，這是最大的機遇。而內地樓市則是“休養(yǎng)生息”，整體處于消化存量、修復信心、盤活資金的階段，核心任務是站穩(wěn)腳跟，等待復蘇時機，2026年暫無明顯價格上漲機遇。

內地樓市要加快調整進程，關鍵要做好兩點：一是讓房價充分見底，降低購房門檻，激活剛需群體；二是夯實復蘇基本面，搞好整體經濟、鼓勵生育催生新增剛需，同時停止盲目新增土地供應。香港在1997年亞洲金融危機后，通過暫停賣地、降低稅費、房貸利息抵扣個稅等政策逐步復蘇，這些經驗值得內地借鑒。

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