每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

簽下河南地質(zhì)大廈裙樓超3萬平方米物業(yè)一年多后，李子涵的亞朵S（亞朵集團(tuán)旗下高端系產(chǎn)品）和福朋喜來登酒店于近期相繼開業(yè)，給這座位于鄭州高鐵東站區(qū)域的寫字樓注入了新的商業(yè)活力。

同期，酒店投資人陳勁邑位于汕頭市澄海區(qū)的第一家全季酒店開業(yè)。今年春節(jié)假期，這家由13年樓齡寫字樓改造的酒店，平均房價一度飆升至1200元/晚，是平日套房價格的兩倍還多。

與此形成鮮明對比的是，就在幾天前，富力地產(chǎn)掛牌西南地區(qū)首家高奢酒店成都麗思卡爾頓，曾經(jīng)的“全球最大酒店業(yè)主”手中已無太多存貨；而中國金茂這兩年則已陸續(xù)掛牌三亞麗思卡爾頓、希爾頓等酒店。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重新進(jìn)場的群體中，有相當(dāng)一部分，正是李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。而全季、亞朵、福朋喜來登、希爾頓歡朋??這些熟悉的酒店品牌標(biāo)識，也越來越多地出現(xiàn)在原本屬于辦公空間的樓層里。

31歲清華創(chuàng)業(yè)者的清醒賬本：從“瘋狂”拓店到慢行深耕

“成功和鄭新建投再次達(dá)成合作，拿下一萬多平方米物業(yè)。”去年8月，李子涵以一次簽約給自己送上了30歲的生日大禮?！皫啄昵岸ㄟ^一個目標(biāo)，持有物業(yè)超十萬平方米。在最合適的年齡完成了自己的目標(biāo)，這是最好的生日禮物?！?/p>

李子涵這兩年很少發(fā)朋友圈，但所有內(nèi)容都與酒店相關(guān)。在約定的采訪時間，他從工地匆匆趕來，在河南地質(zhì)大廈裙樓前，抬手比向兩側(cè)的招牌，介紹著新酒店的細(xì)節(jié)，眼神中滿是喜悅：“（酒店）終于和大家見面了，這家福朋喜來登也是鄭州時隔十年的又一家萬豪系酒店。”

改造前（上圖）后（下圖） 圖片來源：李子涵朋友圈

在福朋喜來登酒店辦公室，李子涵指了指桌上的區(qū)位圖告訴每經(jīng)記者：“我的選址方式可能有些局限區(qū)域，每天都會開車‘掃街’。不敢說整個鄭州，但東區(qū)的每一棟寫字樓我都基本了解。看到在建的樓，我會停車看是誰建設(shè)的、業(yè)主是誰，有沒有相關(guān)資源，打電話問他們接下來的規(guī)劃，有沒有可能改成酒店，以及合適的時間和價格。看到空樓也會停下來，通過工程牌找相關(guān)信息?！?/span>

李子涵非常相信自己的眼光：酒店選址就是這樣，你得比別人更了解這個城市，才能找到最適合的項(xiàng)目?！斑@里離鄭州東站很近，胖東來馬上要開業(yè)，鄭東萬象城也在附近?！?/p>

李子涵的亞朵S酒店大堂 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“太年輕、資歷淺，換個人來談?！薄翱隙〞?，XX項(xiàng)目今年一定開不了業(yè)。”??那些來自年長酒店投資人的打擊，反而激起了李子涵的斗志。創(chuàng)業(yè)五年半，從只身一人來鄭州到現(xiàn)在擁有300多人團(tuán)隊(duì)，李子涵坦言：“很多商務(wù)條款、供應(yīng)商價格等其實(shí)都是我在一線談判，關(guān)鍵方向上我還是愿意自己多投入精力?！?/p>

李子涵的福朋喜來登酒店大堂 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

“希望運(yùn)營順利”是李子涵這兩年朋友圈的高頻字眼。相比酒店投資人，他更喜歡“創(chuàng)業(yè)者”這個身份標(biāo)簽。

李子涵2020年畢業(yè)于清華大學(xué)，他的創(chuàng)業(yè)之旅始于老家一棟面積超1000平方米的空樓。彼時，業(yè)主計劃將其作為長租公寓出租，每間房的月租金約為1000元?！拔耶?dāng)時就想，不如把它拿下來，增加一些服務(wù)和功能，賣到一兩百塊錢一晚。我本身比較喜歡打游戲，所以就和朋友一起把它改成了電競酒店。當(dāng)時，這只是我找工作之余的一個副業(yè)，但沒想到一年后就回本了?！?/p>

首店成功后，李子涵很快又在安陽、鶴壁、駐馬店、鄭州開出了5家酒店，直到現(xiàn)在手握11家酒店，速度快到連他自己都覺得“很瘋狂”。“前幾年確實(shí)太冒進(jìn)了，好在運(yùn)氣不錯，沒有出大問題。”李子涵感嘆道：“2022年開業(yè)的鄭州龍子湖亞朵酒店，半年就做到了收支平衡，現(xiàn)在盈利情況依舊穩(wěn)定?！?/p>

“有些人投酒店，會想著觸碰品牌紅線，比如降低造價、縮小房間面積，蹭流量紅利。但我的邏輯是把它當(dāng)成沒有品牌的單體店來打造，在審美、設(shè)計、工程質(zhì)量上盡可能做到最好?，F(xiàn)在的酒店行業(yè)，只要你數(shù)據(jù)好，很快就會有投資人在你附近找樓開店，低標(biāo)準(zhǔn)的店其實(shí)很快會被淘汰。做酒店是一門長線生意，不能貪前期的紅利?！崩钭雍f。

開發(fā)商離場之后：存量寫字樓等來“酒店獵人”

李子涵提及的運(yùn)氣，其實(shí)背后是精準(zhǔn)的行業(yè)發(fā)展軌跡，他的每一步幾乎都踩準(zhǔn)了。

浩華管理顧問公司大中華區(qū)總經(jīng)理、中國旅游飯店業(yè)協(xié)會副會長戴雪英在接受每經(jīng)記者采訪時指出，中國酒店行業(yè)經(jīng)歷了40年發(fā)展，完成了供給規(guī)模和產(chǎn)品格局的構(gòu)建。根據(jù)厚海數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計，中國中檔及以上酒店市場的供給規(guī)模已經(jīng)突破900萬間客房，而1985年的規(guī)模僅為10萬間。

圖片來源：厚海數(shù)據(jù)平臺

在李子涵創(chuàng)業(yè)起步的2020年至2021年，房企仍是酒店投資的主力軍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年底，百強(qiáng)房企中有85家涉足酒店業(yè)務(wù)。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，這股力量迅速收縮。

百強(qiáng)房企截至2021年底的酒店業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 圖片來源：克而瑞

浩華方面提供的《2022中國大陸地區(qū)中檔及以上品牌酒店簽約報告》顯示，當(dāng)年簽約量為526家，同比下降28%，各大房企在酒店投資領(lǐng)域明顯收縮。

戴雪英坦言，在地產(chǎn)增速大幅收縮的背景下，行業(yè)將進(jìn)一步加速從投資擴(kuò)張向存量深耕轉(zhuǎn)型，通過空間效能優(yōu)化、組織人效提升、數(shù)字化賦能以及強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)維等方式，持續(xù)優(yōu)化存量物業(yè)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品定位和經(jīng)營表現(xiàn)，在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的同時，構(gòu)建更健康的資產(chǎn)基礎(chǔ)，為未來以REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出奠定基礎(chǔ)。

行業(yè)數(shù)據(jù)更清晰地描繪了這場改變。

厚海數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計，截至2025年末，國內(nèi)中檔及以上酒店客房規(guī)模增速已降至7.7%，為十年最低。國內(nèi)酒店市場逐漸邁入存量時代，投資重心從新增項(xiàng)目轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)翻新改造，以提升資產(chǎn)價值和市場競爭力。

而此輪進(jìn)入酒店行業(yè)的群體中，有相當(dāng)一部分正是像李子涵、陳勁邑這樣的“酒店獵人”。

《2025年中國酒店業(yè)投資與資產(chǎn)管理白皮書》則斷言：“我們相信通過這一輪整合，中國酒店行業(yè)將孕育并誕生一批深耕產(chǎn)業(yè)、具備長期主義視野的產(chǎn)業(yè)投資者。他們將以資產(chǎn)價值為核心，以運(yùn)營能力為引擎，推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型?！?/p>

對于這個創(chuàng)業(yè)周期，李子涵也定下了自己的小目標(biāo)：“我計劃今年把工程板塊上線華住會或亞朵的官方平臺，爭取兩到三年把工程公司的營業(yè)額做到三個億，從輔線變成重要的盈利點(diǎn)。但今年不會再投其他項(xiàng)目了，除非是特別優(yōu)質(zhì)的。重要的是把手中項(xiàng)目做好，讓自己的步子慢一點(diǎn)、壓力小一點(diǎn)?！?/p>

每經(jīng)記者注意到，李子涵目前持有的11家酒店，無一例外都是由寫字樓改造而來?！艾F(xiàn)在寫字樓供給量大，很多項(xiàng)目利用率和租金都不太理想。從大宗資產(chǎn)價格來看，酒店資產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于寫字樓，把合適的寫字樓改成酒店，既能盤活閑置資產(chǎn)，也符合市場需求。”李子涵表示。

浩華方面3月23日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，在已披露開發(fā)類型的酒店簽約項(xiàng)目中，新建項(xiàng)目占比由2022年的82%下降至68%。與此同時，存量市場對酒店簽約的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)，其中翻新改造項(xiàng)目占比提升至22%，適應(yīng)性再利用項(xiàng)目（即非酒店物業(yè)改造為酒店）占比提升至10%。

圖片來源：厚海數(shù)據(jù)平臺

戴雪英認(rèn)為，新建酒店與存量寫字樓改酒店屬于不同的資產(chǎn)塑造和發(fā)展階段。業(yè)態(tài)調(diào)整是存量周期下提升資產(chǎn)價值和效率的舉措，而新建酒店可能有更多戰(zhàn)略和協(xié)同發(fā)展的考慮。存量周期下，投資人對于業(yè)態(tài)選擇更加理性，更加聚焦改善和優(yōu)化資產(chǎn)的價值表現(xiàn)。

供給大浪淘沙：90萬間新客房壓頂，行業(yè)加速出清

市場的機(jī)會窗口期往往短暫。當(dāng)“寫字樓改酒店”成為共識，藍(lán)海迅速泛紅。

以高鐵鄭州東站為中心，每經(jīng)記者查詢攜程信息發(fā)現(xiàn)，周邊3公里內(nèi)分布著超過60家品牌酒店，其中一年內(nèi)開業(yè)的超過10家，涉及洲際、亞朵、全季、漢庭等多個品牌，同品牌系列酒店也近在咫尺。

仲量聯(lián)行判斷，大量新酒店入市引發(fā)的競爭加劇，已成為2026年市場的首要關(guān)切。

面對行業(yè)壓力，李子涵的策略是“向內(nèi)求”?！澳壳昂幽鲜袌錾希€沒有哪家公司像我們這樣把酒店投資、設(shè)計、工程整合在一起，各條線成本更可控?！北热?，他在鄭州市區(qū)的一家店，因?yàn)樽饨鸷灱s價格合理，加上自己團(tuán)隊(duì)可以把控全流程，相比在外面找總包，費(fèi)用可以節(jié)省約15%。

據(jù)厚海數(shù)據(jù)平臺不完全統(tǒng)計，2025年，中國酒店市場供給端延續(xù)擴(kuò)張趨勢，并逐步進(jìn)入以存量為主導(dǎo)的運(yùn)行階段。新開業(yè)中檔及以上酒店10157家，新增客房規(guī)模91.6萬間，較2024年新開業(yè)客房規(guī)模減少約3.8%。但全年有超過3600家中檔及以上酒店關(guān)閉，涉及客房約33.7萬間。

圖片來源：厚海數(shù)據(jù)平臺

這預(yù)示著一場以“專業(yè)化”為名的出清正在發(fā)生，市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制已在發(fā)揮作用。

這或許正是李子涵今年想要“慢下來”的重要原因：“現(xiàn)在買樓壓力太大，不是我現(xiàn)階段該做的事情。雖然未來可能會有這樣的資產(chǎn)配置，但從目前的創(chuàng)業(yè)階段看，租賃模式帶來的投資回報更符合我的追求?！?/p>

但他并未放棄對資產(chǎn)深化的想象：“我的人生追求之一，就是10年后能做麗思卡爾頓的業(yè)主?！痹妇氨澈?，正是從創(chuàng)業(yè)者邁向頂級資產(chǎn)持有者的漫長階梯。

陳勁邑的酒店改造前（上圖）后（下圖，今年1月） 

陳勁邑則代表著更多新入局者的審慎觀察。這部分投資者將酒店視為動蕩經(jīng)濟(jì)環(huán)境中“相對穩(wěn)健”的選擇，也對即將到來的激烈競爭做好了心理準(zhǔn)備。“現(xiàn)在這個時間點(diǎn)做任何投資風(fēng)險都很大，酒店算是相對穩(wěn)健的，但未來行業(yè)競爭一定會越來越激烈?！?/p>

戴雪英坦言，中國是超大市場，酒店行業(yè)不會消失。當(dāng)下面臨供給飽和度較高的壓力，市場整體收益下滑，需要必要的盤整和調(diào)節(jié)，甚至包括一些供給出清。

“盡管新開業(yè)酒店相比上一年度有所減少，但仍有超過90萬間客房進(jìn)入市場。因此，中國酒店市場仍在承受供給增長的壓力。如何盤活現(xiàn)有空間、推動業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與精細(xì)化運(yùn)營，關(guān)鍵在于具備創(chuàng)造力與經(jīng)營能力的掌舵者?！贝餮┯⑼瑫r呼吁市場保持理性，在酒店投資方面應(yīng)該謹(jǐn)慎評估可行性，切不可盲目跟風(fēng)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝