每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏官紅    

3月25日，港股上市房企佳兆業(yè)集團（HK01638，股價0.098港元，市值9.42億港元）迎來了久違的強勢表現，股價盤中漲幅一度突破60%，當日收盤漲幅為27.27%。

而在3月24日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司預期2025年錄得公司擁有人應占溢利不少于500億元，同比實現扭虧為盈（2024年同期虧損285億元）。

值得注意的是，近期，旭輝控股、遠洋集團、碧桂園相繼發(fā)布2025年業(yè)績預告，宣布通過債務重組實現扭虧為盈?！睹咳战洕侣劇酚浾撸ㄒ韵潞喎Q每經記者）梳理發(fā)現，佳兆業(yè)、旭輝控股、遠洋集團、碧桂園四家企業(yè)披露的賬面盈利區(qū)間總額已達到740億元至787億元。

四家出險房企集中“扭虧”

佳兆業(yè)不少于500億元的盈利預告，拉開了出險房企“重組扭虧潮”的序幕。

每經記者梳理四家已披露扭虧預告的房企數據了解到，這場出險房企的業(yè)績扭虧呈現出了明顯的“規(guī)模大、時間集中、路徑一致”的特征，這四家企業(yè)重組帶來的賬面盈利超過了740億元，成為2025年房地產行業(yè)年報的最大看點。

記者翻閱佳兆業(yè)發(fā)布的公告了解到，佳兆業(yè)境外債重組的規(guī)模約133.72億美元，通過發(fā)行新票據及強制可轉換債券的方式，實現債務減免規(guī)模約86億美元，債務期限平均展期5年，2027年底前無剛性還本壓力，新票據票面利率降至5%~6.25%。而這筆重組帶來的大額非現金收益，撐起了佳兆業(yè)2025年不少于500億元的盈利規(guī)模。

事實上，佳兆業(yè)并非今年以來第一個通過債務重組實現扭虧的房企，記者注意到，在房企披露的2025年業(yè)績預告中，旭輝控股、遠洋集團、碧桂園也紛紛加入扭虧陣營。

3月23日晚間，碧桂園發(fā)布盈利預告，預計2025年凈利潤10億元~22億元，扭虧主因債務重組非現金收益；3月20日晚間，遠洋集團發(fā)布2025年度業(yè)績預告，預計2025年擁有人應占溢利60億元~75億元，此次預盈主要源于境內外債務重組取得的非現金收益；3月16日晚間，旭輝控股發(fā)布公告，預計2025年股東權益應占凈利潤170億元~190億元，扭虧的主要原因是旭輝在2024年年底時完成境外債重組，帶來約400億元一次性收益。

值得一提的是，這四家房企的債務重組多集中在2025年下半年。梳理這些出險房企2025年的化債情況可知，佳兆業(yè)境外債重組協(xié)議于2025年9月獲通過；旭輝、碧桂園的重組均在2025年12月29日至30日生效；遠洋集團境外債務重組則于2025年3月27日生效，境內債務重組關鍵方案于2025年11月26日獲通過。

業(yè)內：當下僅為“賬面盈利”

部分業(yè)內人士表示，這種“扭虧”更多是財務報表層面的改善，并不意味著企業(yè)經營基本面已實質性好轉。

“此次部分出險房企通過債務重組實現扭虧，主要反映的是財務調整而非經營改善，這種扭虧報表短期內可緩解退市壓力、提振市場情緒，但剔除重組收益后，四家房企主業(yè)仍虧損，說明其核心的房地產開發(fā)、銷售及現金流生成能力尚未恢復?！?月25日，蘇商銀行特約研究員付一夫向記者分析稱。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也向記者道出了這種“集體扭虧”背后的“會計邏輯”：“根據會計準則，當房企與債權人達成債務重組協(xié)議時，減免的債務本金、利息或延期支付的債務現值與賬面價值的差額，需一次性計入當期損益。以佳兆業(yè)為例，其500億元利潤幾乎全部來自債務減免，而非銷售回款或資產增值。”

根據《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》，債務重組是指在不改變交易對手方的情況下，經債權人和債務人協(xié)定或法院裁定，就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協(xié)議的交易。以修改其他條款進行債務重組的，債務人應按修改后條款確認新金融負債，重組債務賬面價值與新負債公允價值差額計入投資收益/其他收益，體現在當期凈利潤。

柏文喜指出，這種“紙上富貴”具有明顯的非現金性質和不可持續(xù)性。這是一次性收益，次年將不復存在。如果過度關注這種“集體扭虧”，容易誤導市場認為行業(yè)已全面復蘇。實際上，這些房企的毛利率、現金流、土地儲備質量等核心經營指標仍需單獨評估。

“僅靠財務重組無法根治問題，企業(yè)需在運營、管理和戰(zhàn)略上實現實質性改善?！备兑环虮硎荆科笳嬲摾П仨殱M足銷售端回暖以實現現金流正向循環(huán)、處置低效資產優(yōu)化結構、建立控制負債規(guī)模的健康財務體系，以及完成適應新發(fā)展模式的業(yè)務轉型。

柏文喜表示，當前出險房企普遍面臨購房者信任危機，項目去化速度弱于健康房企。只有當融資渠道實質性恢復，且毛利率回升至15%以上、凈資產收益率（ROE）轉正，方可視為經營脫困。這往往還需要2至3年的恢復期。

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