每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜董興生    

交易雙方簽字、確認(rèn)，完成年前最后一單交易過(guò)戶，忙碌了一年的李小憶就準(zhǔn)備放假了。但2月11日這天對(duì)他來(lái)說(shuō)又稍有些不同，送走客戶后，他再次取號(hào)，徑直走向30號(hào)窗口，領(lǐng)到了自己的不動(dòng)產(chǎn)證。

“以往每次來(lái)，都是幫客戶領(lǐng)房產(chǎn)證，今天我領(lǐng)到了自己的房產(chǎn)證，還是蠻開(kāi)心的！”

交易過(guò)戶現(xiàn)場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署文件 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

李小憶是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海楊浦區(qū)一家門(mén)店的店長(zhǎng)，盤(pán)點(diǎn)過(guò)去一年，李小憶感慨說(shuō)，成交的大多是老公房，房?jī)r(jià)距離最高點(diǎn)幾乎打了“骨折”，中介收入自然也相應(yīng)打折。

不過(guò)，最近連續(xù)三個(gè)月的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)表現(xiàn)，讓他對(duì)接下來(lái)的“金三銀四”充滿了希望。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2026年1月，上海二手住宅成交2.03萬(wàn)套，環(huán)比微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了暖冬行情。

從業(yè)者：“房?jī)r(jià)變化要辯證地看”

作為房產(chǎn)中介行業(yè)的“老兵”，李小憶也在2022年買(mǎi)入一套大戶型新房，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)深度調(diào)整，但他們一家早已搬入新居，開(kāi)啟了全新生活，房?jī)r(jià)在自住需求面前，很少被提起。

談及這兩年的市場(chǎng)變化，李小憶舉了個(gè)例子，自己的一位客戶在2018年買(mǎi)了第一套住房，盡管這兩年房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的損失達(dá)到近百萬(wàn)元，但二手房也實(shí)打?qū)嵉亍暗隽诵詢r(jià)比”，于是他決定再買(mǎi)一套，而這一套房子的買(mǎi)入價(jià)格，比起高點(diǎn)，降了近200萬(wàn)元。

“所以房?jī)r(jià)變化，是壞事還是好事，有的時(shí)候真的要辯證地來(lái)看?！崩钚浾f(shuō)。

年末和年初，通常是樓市的傳統(tǒng)淡季，但2025年卻“淡季不淡”。最后兩個(gè)月，觀望中的購(gòu)房者加快了腳步，上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心始終人頭攢動(dòng)，成交數(shù)據(jù)也不斷攀升。

一直在看房的劉小姐突然在2026年元旦前買(mǎi)了自己的第一套房，并在1月份完成過(guò)戶。她在辦理過(guò)戶當(dāng)天曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）感慨說(shuō)：“雙休日辦證，交易中心里烏泱泱的人，一點(diǎn)都沒(méi)有傳統(tǒng)淡季的跡象?！?/span>

2月11日下午，上海市楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心依然繁忙 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

記者在工作日走訪浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心時(shí)發(fā)現(xiàn)，咨詢臺(tái)前不斷有人上前咨詢，不到下午4點(diǎn)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理人數(shù)已超過(guò)900人。臨近過(guò)年，楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心也同樣熱鬧，各個(gè)窗口都在辦理業(yè)務(wù)，咨詢處和等候區(qū)始終有不少人在輪候。

房東心態(tài)悄然轉(zhuǎn)變：還價(jià)難、簽字難

據(jù)上海中原地產(chǎn)對(duì)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”日成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2026年1月份的工作日，上海市二手房成交量保持在500套以上，雙休日單日均能超過(guò)1000套。

成交活躍的同時(shí)，上海二手房掛牌總量繼續(xù)縮水，1月份個(gè)別周度甚至只有3000多套新增掛牌，且消化特別快。從2025年12月中旬開(kāi)始，中原地產(chǎn)報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)反彈。換言之，房東的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，降價(jià)“砸盤(pán)”的案例最近2個(gè)月很少見(jiàn)到。

不僅降價(jià)“砸盤(pán)”少了，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了“還價(jià)難”。

“相對(duì)以前來(lái)說(shuō)，還價(jià)沒(méi)那么容易了，但是真正能夠成交的，也都是性價(jià)比比較高的房子?！崩钚浱寡?。

“同時(shí)，還有很多房東撤牌。價(jià)格跌到現(xiàn)在這個(gè)份上，很多房東覺(jué)得賣(mài)房不劃算了。他們中有很多人對(duì)后市的期待也比較高，覺(jué)得價(jià)格會(huì)漲上來(lái)，所以干脆不賣(mài)了?！崩钚浾f(shuō)，“至少他們認(rèn)為春節(jié)后可能會(huì)有一個(gè)好的市場(chǎng)?！?/p>

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

從中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手房1月份延續(xù)了低總價(jià)成交活躍的格局，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的剛需房源占比達(dá)到68.92%，雖然比前期略降2個(gè)百分點(diǎn)，但始終在高位運(yùn)行。事實(shí)上，最近2個(gè)月，此類房源的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，止跌信號(hào)明顯，甚至個(gè)別小區(qū)掛牌價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，看空預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

一位深耕上海遠(yuǎn)郊剛需二手房的中介“伍仟哥”通過(guò)微信對(duì)每經(jīng)記者表示，“難還價(jià)”主要出現(xiàn)在熱門(mén)小區(qū)。在奉賢，會(huì)出現(xiàn)一套房子七八組客戶同時(shí)談價(jià)的情況，雖然房東非常誠(chéng)意出售，但客戶如果還要大幅度砍價(jià)，往往無(wú)法達(dá)成一致?！敖?，房東反而不著急了，買(mǎi)房人著急。為什么呢？現(xiàn)在買(mǎi)房的都是真正的剛需，（事關(guān)）結(jié)婚、子女入學(xué)等等?！?/p>

“等到3月份，買(mǎi)房人會(huì)集體入市，一些熱門(mén)小區(qū)，特別是只有兩三套有性價(jià)比房源的小區(qū)，可能很快就賣(mài)完，小陽(yáng)春肯定是可以期待的?！薄拔榍纭北硎尽?/p>

李小憶也認(rèn)為：“接下來(lái)的3月和4月非常關(guān)鍵，如果勢(shì)頭很旺，可能會(huì)對(duì)一些潛在的購(gòu)房者有一個(gè)很好的帶動(dòng)作用?！?/p>

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)每經(jīng)記者表示，三四月份市場(chǎng)繼續(xù)保持成交規(guī)模問(wèn)題不大，如果5月、6月能夠繼續(xù)穩(wěn)住，那么對(duì)市場(chǎng)而言更是一劑強(qiáng)心針。