每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜董興生    

距離官宣啟動試點僅一個多月，上海首例“收儲居民舊住房用作保障房”簽約于3月31日落地：居民施先生與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購合同，與新建商品房開發(fā)企業(yè)簽訂買賣合同。

“最近項目又陸續(xù)遞交了三四份收購換新申請?！?月10日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了簽約單位之一的譽靜安項目，相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹：“置換人施先生從看房、提交申請到簽約認(rèn)購新房，只用了一個多月時間，收購置換流程規(guī)范，解決了老舊二手房最難的流通性問題?！?/p>

一個多月走完置換流程

據(jù)“上海靜安”微信公眾號，施先生曾透露：“家中兩個孩子都在靜安讀書，隨著孩子長大了，居住空間的改善需求愈發(fā)迫切，卻始終卡在舊房處置這一環(huán)節(jié)。”

“施先生計劃置換已經(jīng)有一年多了，在寶山路的老房子40平方米左右，一年多前開始掛牌。但市場上品質(zhì)不夠好的二手房流通性比較差，當(dāng)時各平臺同類型房屋成交價格在200萬元出頭，而施先生心理價位是210萬元~250萬元，所以一直沒能賣出去，也就一直沒出手置換?！?/p>

“今年2月，施先生第一次來到譽靜安，他看中的新房總價1200萬元左右，在現(xiàn)場了解到‘住房收購置換’的政策，覺得匹配度比較高，就決定申請收購換新?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示，“最終評估價格比較客觀——220萬元。在施先生預(yù)期的底線之上，整個置換流程很快就完成了”。

譽靜安項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

春節(jié)后，隨著“滬七條”新政出臺，疊加舊房換新的試點推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)新房項目加速跑進(jìn)“小陽春”。記者在譽靜安營銷中心看到，工作日的上午也有幾組看房人跟隨置業(yè)顧問看房，并在洽談區(qū)落座選房。據(jù)譽靜安項目方面透露，3月實際到訪客戶環(huán)比增長約227%。

上述負(fù)責(zé)人告訴記者：“申請者大多是用舊房收購的金額來減少貸款額度、降低杠桿，當(dāng)然，也有人計劃用這筆錢作為首付?！?/p>

仍需自有資金或貸款補差價

記者注意到，由于地理位置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的原因，目前靜安區(qū)在售住宅項目（含風(fēng)貌別墅）較少，均為單價“10萬+”產(chǎn)品。

靜安區(qū)部分在售新房項目及單價

“房天下”平臺顯示，除譽靜安均價12萬元/平方米外，中建玖上瑯宸均價13.6萬元/平方米，靜安璽樾均價12.4萬元/平方米。此外還有部分風(fēng)貌別墅在售，單價超過20萬元/平方米。

對比此次收購細(xì)則的規(guī)定——“70平方米以下的中小套型成套住房”“單套建筑面積在35—45平方米的一室戶、45—60平方米的兩室戶房源為主”“原則上總價控制在400萬元以內(nèi)”，可見即便置換人拿到接近400萬元的房票，在本區(qū)內(nèi)置換一套新房，仍然需要通過自有資金或貸款來補上至少600萬元差價。

記者撥通了靜安區(qū)閘北公共租賃住房投資運營公司電話，工作人員表示，目前正在受理登記，并定期將登記信息匯總、上報。對于符合收購條件的房源，會有專人聯(lián)系溝通、安排房價評估等事宜。首批提交的申請者約20—30戶。

有不愿具名的市場分析人士向記者表示：“這一政策更適合本身有置換意愿的買房人。二手房換來房票，可以少貸點款，降低購房杠桿帶來的不確定性，但是無法在置換和新房銷售中起到?jīng)Q定性作用，更接近‘添把火’的助力，而非‘動因’?！?/p>

“精準(zhǔn)鎖定”服務(wù)對象

不過，從操作層面看，靜安區(qū)將首批收購服務(wù)對象“精準(zhǔn)鎖定”為擬出售靜安區(qū)老房，且計劃購置本區(qū)新房的居民。

房源篩選與摸排由政府專班統(tǒng)籌、區(qū)保障房公司具體實施，主動排摸與居民自愿申請相結(jié)合，聯(lián)合開發(fā)商、中介機構(gòu)開展全覆蓋摸排。

在定價環(huán)節(jié)，區(qū)保障房公司委托有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)，以周邊真實二手房成交價格為參考，開展初次詢價評估和交易前復(fù)核評估，形成收購指導(dǎo)價后，報請國資監(jiān)管部門備案，實行一房一價核定，最終與售房人協(xié)商確定收購價格。

最終，出售房源的收購款項以房票形式結(jié)算，用于購置區(qū)內(nèi)新房。資金監(jiān)管層面，靜安區(qū)與建設(shè)銀行深度合作，采用整體授信、隨用隨支模式，保障收購資金及時足額到位，建設(shè)銀行靜安支行為靜安區(qū)“住房收購置換”提供“一房一賬戶、資金托管的全過程服務(wù)”，收購房款的存取、使用均在監(jiān)管賬戶內(nèi)完成。

目前，靜安區(qū)正通過與開發(fā)商、中介機構(gòu)合作，結(jié)合居民自愿報名登記的形式，對全區(qū)有置換需求的潛在客戶開展排摸，除首例簽約房源外，一批符合收購條件的優(yōu)質(zhì)房源正按計劃推進(jìn)簽約與轉(zhuǎn)化。

易居研究院在對全國多個城市收購二手房用于保障性租賃住房的研究中提出，多地雖已通過試點取得初步成效，但在推廣過程中仍面臨多重挑戰(zhàn)。例如資金可持續(xù)性壓力、估值公允性與道德風(fēng)險防范、后續(xù)運營效率問題等。總體來看，各地收購二手房用作保障房的實踐，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)正在從“增量開發(fā)”向“存量運營”深度轉(zhuǎn)型，也反映出各地正積極推動相關(guān)項目落地，值得充分肯定。二手房市場的供給壓力將隨之緩解，也有助于各地積極探索一二手房聯(lián)動等機制，為保障房制度與產(chǎn)品的優(yōu)化提供重要啟示。